现在的房子还能值得买吗 房产投资能升值吗?

时间:2018-03-22 20:36


本人女,未婚,二十九岁,存款三十万,想在深圳周边城市投资一套小户型房产,今天跟在乡下的老爸说了一下,他把我骂了一通,不让买,说以后房子会没人要,叫我不要买。所以我很纠结,要不要买啊?
关于现在的房子还能值得买吗 房产值得投资吗?,我写过好几篇房产投资的文章,以下答案来着我发的一篇文章,也许可以给你一些答案
近日,有二个事情发生预示着中国房地产市场的要开始彻底变天了。
一 土地制度的巨大变革
国土资源部长在几天前发布了一个大消息:
农民也可以成为住房供地的主人了,这可是打破了几十年以来政府是唯一土地供给方的现状,这对于中国的楼市是彻底的变革。
具体如下:我国将探索宅基地三权分置,分别是资格权,使用权,所有权,落实宅基地集体所有权,保证宅基地农户资格权,适度放开宅基地使用权,这是中国土地政策的重大创新,可以和90年代商品房的推出有同样重大的意义。
解读一下:土地从产权上还是集体的,但是使用权可以归农民,也就是说以后农民可以把房子出租给房地产开发商,然后收租金了,这样一来发生二个变化:
1 房地产商会更积极参与
过去的主要成本是土地,占据了房价的70%,现在这个成本一下子就没有了,那么只剩下房子本身的建筑成本,而这个成本只要不到二千元钱一个平方,加上绿化,设备等加300元/平方,10万平方的小区总共3000万,足够了,也不过是2300元一个平方,成本非常低。
那么我们使用ROE,也就是净资产回报率来给开发商算一笔账,看看开发商愿不愿意投资。假设一个楼盘10万个平方,2300元/平方,总投资2.3亿。
10万平方,按照70平方一套房子,每个月出租费用为2000元/月,一年的出租费用为3428万。
净资产回报率:3428万房租/年÷2.3亿的成本=15%
15%的净资产回报率,就算分一部分给农民,也是一个非常高的回报了,甚至比一般的房地产商直接开房房子还要高,所以开发商一定会愿意做,而且是抢着去做这个市场。
2 政府也愿意支持三权分置的土地制度
我们都知道,房价贵的核心因素其实就是土地制度造成的,天天喊调控,其实根本没有动力调控,过去政府有二个巨大的压力让他们不得不依靠卖地这个土地制度,一个是GDP的考核,房地产是过去十几年任何一个城市GDP增长的大头,这个是关系到官帽子的问题,所以没任何官员有动力改变,二是财政制度,只从分税制实行以来,地方政府负担了大部分的民生工程,但是中央把大部分钱拿走了,怎么办?只能卖地了。
但现在从种种迹象来看,政府的考核不再唯GDP马首是瞻了,而是把注意力放在了发展的质量上,所以今年冬天的环保风暴才如此猛烈。
而通过三权分置改革,政府也可以从中获取一部分利益,不在依靠卖地过日子,官员们也知道卖地卖不动了,把未来几十年的购买力都透支了,年青人没有了希望,就不来城市定居,城市最终发展不起了,所以他们有动力支持。
如此一来,土地的供给多了,房子也就多了很多,房价一定会下跌。这招将一举改变中国房地产市场几十年来的格局
二 人口问题
可能很多人没有注意一个人口统计数据:2017年全年出生的人口为1723万,比上一年还下降了63万人口,人口出生率为12.43%.
这个数据透露几个严酷的事实:
1 全面放开二孩子政策后,并没有出现人口大规模的增长,过去我们纯属于瞎担心,放开全面二孩政策前,政府曾经乐观的预测:符合条件生二个孩子的家庭有9000万,即使只有20%多一点愿意生二胎,也有2000万新生儿,但预测没有实现,而且一年比一年低,这是非常危险的信号。
2 再来看我们和其他国家相比,我们的人口出生率比美国都低,和德国,日本比也好不了多少。而这几个国家可是为人口问题伤透了脑筋,生孩子的费用,教育费用一直到大学都政府负担,生了还直接给钱奖励,但就是没有多少人愿意生。
3 如果只有现在的人口出生率,那么意味着几件事情,一是中国会加快进入老龄化社会,到2030年中国将有2亿以上的老人家,他们去世之后房子会大量的空出来;二是人口会出现逆转,净人口数量会越来越少,对住房的需求也越来越少,到时孩子们会继承大量老人遗留下来的房子,房子会成为负担,而不是资产。
三 人们为什么不愿意生孩子?
以我一个朋友为例,他是2017年生了第二个小孩,生活的压力立刻就大了很多,一方面支出增加了很大,奶粉,衣服,尿不湿等一个月3000多,而老婆又不能上班了,少了一份收入,加上房贷,车贷,老人家生病长期要花钱,是一个巨大的负担,所以每次聊天都有点后悔,说是一个“甜蜜的负担”。
高房价已经吃掉了几代人的存款,甚至很多人都是到处借钱买的房子,把未来多少年的收入都透支了,日子过的小心谨慎,不敢休假,不敢生病,不敢放松,还生二胎,日子还过不过?
这就是绝大多数中国人的现状,生活在巨大的压力之下,未来的中国很可能会像日本一样逐渐进入“低欲望社会”,那就是一个灾难。
所以结论来了,还希望依靠炒房发财的注意了
1 在土地制度发生根本性改变,将来房子的供给会大大增长,房子会真的回归到住的功能,金融投资的属性将成为历史;
2 人口出生率逐年下降,老龄化社会来临,一方面对房子的需求越来越少,一方面老人家留下的房子越来越多,所以未来房子肯定会多的很,依靠炒房发财会成为历史。
作为固定的保值资产,房产投资是比较明智的,但要在经济条件允许的情况之下,品牌、地段、学区这三个因素必须考察,然后再结合小区的特色分别去考量不同,比如如果是小户型,那面对的是刚需客户,交通、配套和学区是他们首要考虑的因素,如果是大户型,那么面对的是改善型客户,品牌、物业、周边环境是他们的首要考虑因素。小户型总价低,好出手,你可以优先考虑。
这个问题太大了.最好具体点吧.比如广州吧.

1400万人口,加上流动人口,估计3000人左右.按3人为一户计算.有1000万户.广州有多少套房子我也不知道.但是你知道几个事情:

1.市区不大(每个城市的市区都不太大)

2.现在建的都叫塔楼,高层,如两梯六户这种,一种只有一半左右的户型是向阳面.

3.每个人都想住得稍微好一点,比如有阳光,有学校,交通便利,有公园,有商业等等.

所以,总是有些房子是稀缺的,也总是有些房子是根本没有必要生产出来的.关键看你是否有能力和条件来区分.
现在的房价越来越高,北上广深等一线城市房价简直是登天了,所以,以我个人的观点而言,如果自己有点资金能够买一套房子,作为不动资产,现在人也越来越多,以后价值肯定会大大提高,以前听到过这个故事

一个人把北京的房子卖了50万去投资,然后赚了500万。而5年后,想到北京来生活,却连北京房子的首付都给不起。

所以所,现在的房产值是值得投资的,只会赚不会亏

而且,就算亏了,自己也有一个落脚点,也是挺好的。
首先看你买房的第一的需求是什么?居住顺带投资还是纯投资,1:如果是居住那就要考虑到你的长期发展方向与生活定居,那我建议你回老家买房,人漂泊久了就要归根落叶🍂,而且大城市的快节凑、高消费、精神高压对未来是个非常大的挑战。2:如果是投资,你的投资点是什么?比如深圳人口密集,学区房,交通便利等等。你要知道你的房子拿什么来升值,比如我们之前好像去过惠州双月湾,(深圳很多公司会不定期组织员工去那里玩)那里周围没什么人,好像就是搞旅游的,听说那里得房子好多搞成旅馆了,推开窗户就是海滩,生意还不错,我们上百人去了玩了几天,花费好几万,而且几乎没有季节限制,所以这样的房子投资还是比较不错的。

话说回来了,你认为未来的升值空间是什么?即使不能升值,你用它来做什么?这很重要,希望对你能有帮助!
我是这么想的,既然楼主说的是投资,那我就排除你说自住的可能了。以我个人的规划来说,我是会继续投资房产的(主要是现在没钱,要有钱早投了)。理由很简单,为了以后。

例如,我一直很想在我们城市的新区购买一套小户型,一居室的那种。目的就是当出租房,这种小户型的房子本身投入也不大,因为在新区,本身居住在新区的人收入不会太低,更何况那些在新区上班的人,基本是白领级别的。只要位置好,每个月租3000—4000很随意的。即使这套房子月供5000,但是实际上你每个月最多承担2000块的月供,也完全有可能租金=月供,你可以做到0月供,要是租金比月供还高,那你铁定赚了。无论哪种,这样还20或30年的月供,是完全能够承受的,二三十年后这个房子可就是你的了。二三十年后的房价是多少呢?我绝不相信二三十年后的房价比现在低。所以基本不会亏。

当然,我这是从我这种没多少大钱的人说的,对于有钱人来说,咱们不了解,也不知道人家的心理。反正,如果我手头宽裕我是肯定会投资的。一句话归纳,房价高,就是买不起房,你也得租房,我更看重租房这个市场,所以这个就是金母鸡呀。

你看,这就是一个非常典型的小户型投资户型,显然这个不适合夫妻居住,当然短期可以,长期一居室肯定不够。但是给外来务工的人居住一居室绰绰有余啊,麻雀虽小五脏俱全。投资这样的非常合适。