未来房价走势预测,房价最终走向何方?

时间:2018-04-15 19:30


一直想写一篇关于未来房价趋势的文章,这个趋势并非近一至两年,而是更长久一些。很多人说房价短期涨跌看供需,其实长期也是如此。也就是库存与需求的关系,供大则跌,需大则涨,供需平衡一般情况就会横盘。长期来看,房价可能会受很多因素影响,但整体来看基本可以分成五大块:人口结构、人口城镇化率、房地产政策、金融政策、资本市场。未来房价只能用四个字形容,就是“分化加剧”。


1、人口结构

2017年末全国大陆总人口139008万人,比上年末增加737万人,其中0-15岁人口24719万人,占比17.8%;60周岁及以上人口24090万人,占比17.3%,基本持平。虽然平均年龄目前呈上迁的趋势,但就目前的情况来看,并没有人们口中说的那么严重,人口红利不会那么快消失。对人口老龄化的问题,往前看,我们已经出了二胎政策,往后看,若是真的必要,未来或许有其他政策相应刺激,比如生育全面放开和生育补贴。同时,社会福利及各项保障制度也会慢慢健全,愿生的人只会增加。如果这么考虑,人口数量并非是长期影响房价的关键。

2、人口城镇化率

2017年我国城镇常住人口81347万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为58.52%,比上年末提高1.17个百分点。户籍人口城镇化率为42.35%,比上年末提高1.15个百分点。全国人户分离的人口2.91亿人,其中流动人口2.44亿人。

我们的人口城镇化率比发达国家的80%的水平还相差一大截。未来仍会有更多的人向发达地区、城市迁徙,这个趋势是不会变的。人口的迁徙流动一般都是有规律的,一般由农村乡镇到三四线城市,三四线城市人口则向一二线流动。这就会出现一个状况,也是最近一段时间正在发生的,“赶人”以及“抢人”。很多人不明白,通过一个图片来说明。

由于人们对发达城市各项资源(就业、教育、医疗等)的追求,几乎所有人的居住意愿都是由上至下的。但资源集中的城市体量却是有限,城市扩张也需要一定的时间,这就造成了顶端城市容纳不了太多的外来人口,北上广深各种隔断间和鸽子笼供不应求就可以应证这个情况。管理者会通过各种手段将中低端人口分流出去,二三线城市这个时候就会开始瓜分这些一线溢出的人口红利。目前的情况就是人口由底部城市至顶部城市再下迁至中部城市的过程。这会给中上端的城市带来新的发展契机,房价必然应声上涨,涨幅大小预计也是自上而下。最终中下部甚至底端的城市及乡镇,未来房价预计会持续下滑。

这个情况从历史涨幅也可以看得出来,第一城市集团的北上广深目前较2015年的正向比值同样是在第一梯队。

2018年2月70个大中城市二手住宅销售价格指数

3、房地产政策

涉及到房地产方面的相关政策是未来影响房价走势的核心关键。

第一是房地产行业本身的政策,目前各一线城市、城市群核心城市都相应的推出了各项房地产政策,主要是调控房价,控制过热。主要包括各种限价、限购、限售、摇号等等,管理者通过限制市场买卖来调控房价。但目前我认为未必能够达到预期,主要原因是这些政策仍仅仅属于“微调”,属于治标。由于任何商品的价格都是由供需决定的,这些手段并不能改变人们想去一线城市的居住或者投资意愿。三、四线城市受棚改货币化影响,近期很多城市都有很大涨幅,但不改变人口流出的局面,棚改货币化去完了库存就是漫长的横盘。

“中调”也呼之欲出,那就是“房产税”全面铺开。按照目前的情况来讲,房产税由各省市根据自身情况推出可能性较大。一省多套或者一市多套将受到影响,至于为什么不是全国多套受到影响,因为其他原因,这里不方便讲明。

房产税的推出可能会对一、二线多套及无产者影响较大,多套持有人会因为房产税推出增加其持有成本,数量较多会选择卖出或者转租赁对冲成本,造成一、二线房价下跌。同时原有租赁房东会增加租金转嫁税务,无产者生活成本提高可能会被迫离开。这样会造成下端城市人口回流,从而导致下端的三、四线房价上涨。

再就是猜想,关于“大调”,也就是“遗产税”。遗产税推出的时间应该还有很久,所以目前仅仅作为一个猜想。一旦推出,可能会对整个房地产行业产生巨大的影响,因为目前国内人们的资产绝大部分都在这个行业内。如果没有一个完善合理的机制,房价会受卖盘集中而断崖式下跌。

4、金融政策

第一个是货币政策,央行近期公布的最新数据显示,今年前三个月,新增人民币贷款分别为2.9万亿元、8393亿元和1.12万亿元。3月末,广义货币(M2)余额173.99万亿元,同比仅增长8.2%,这个是历史低值。我们再往前看,2012年,中国M2余额接近100万亿,5年来增长了近70%,官方公布的2013-2017年GDP年平均增长率为7.1%,多了将近25%。不管是173.99万亿与100万亿的比较,还是8.2%与7.1%的比较,都可以看得出来,货币供应大的环境虽然正在调控,但大的环境不会变化,毕竟我们是发展中国家。既然通胀一直在路上,从这个角度来看,未来房价依然是持续向上的。

第二个是利率政策,利率政策对房价的影响是阶段性的,因为一般利率调控作为刺激经济的重要手段,都会随着经济周期波动,所以是阶段性的。大家还在讨论着L底的问题,近期1%的降税政策也是刺激经济回暖的手段之一,这几年我们向上持续调整利率的可能性不大。

第三个是房贷政策,房贷政策也是管理者对房地产行业调控的手段之一,主要集中在控制首付成数、利率浮动比率、发放规模等。房贷政策对房价的影响同样是阶段性的,目的在于控制购房成本,限制或控制交易行为。过热就要控制,过冷就要刺激。

5、资本市场

随着社会发展进步,各项福利保障机制的建立健全,消费、投资增长与储蓄下降是必然的一个趋势。然而国内的投资渠道过窄,股市与房市是目前人们最重要的投资渠道。在人们进攻型的资产配置中,这两者必占其一。但股票投资需要一定的专业知识与分析能力,门槛较高,同时各项制度仍在建立健全,股市收益并不稳定,大多数人仍愿意投资房地产。随着国家进一步的对外开放,尤其是金融市场的对外开放,将会进一步促进市场制度的完善,也会拓宽人们除房地产外的各项投资渠道。引导投资分流的结果,会引起房价的持续走低,但同样是阶段性的。

任何商品的价格都是由供需关系造成的,人口结构、人口城镇化率、房地产政策、金融政策、资本市场这五个维度基本上也是围绕房地产供需关系进行判断。目前的判断就是:在目前大的政策不变的基本条件下,未来国内各城市的房价将持续分化。

预期未来一线、强二线城市房价受通胀及当前政策调控影响,将持续横盘或微跌,以空间耗时间;预期未来二线、三线城市(尤其是城市群核心、各省省会)受上下端城市人口流入、通胀等因素影响,房价将持续走高;四线、五线城市经此轮棚改去库存后将在相对高位漫长横盘或微涨;受人口持续流出影响,乡镇房价未来预计将持续下跌!未来房地产投资主要看二线!