武汉房价会跌吗,武汉未来房价走势会如何

时间:2018-04-29 03:39


最近各个大佬都说
武汉房价未来会降价,是这样吗?

恕我直言,未来至少5年之内,武汉房价是不可能出现下降的情况的。
武汉房价的上升和下降是由供求和需求之间的关系来决定的。
这几年许多城市的旧城改造进度都在加快,特别是中小城市,正是改造的峰值时期,需我认为最起码也需要要五年的时间有可能能够完成。
因为过去的十年城市发展过快,农村人口包围城市,机会越多,进城务工的人就越多而为了满足人口的基础住房条件,实际上很多地方上没有进行房子改造,而只有在一些大城市进行改造尝试和其他发散。中小城市由于十年左右的时间没有进行过改造,城市改造完成的时间要经过五年,从方位来说,东南西北中,一年一个角度刚好是五年的时间。需要实行住房改造,那么就一定需要加快速度建造住房,而目前每年开盘的楼盘,差不多就是可以很好的满足这一部分人的需求。
但这这部分的购房需求是由于房改,进行赔偿的时候都比较有钱,购买房屋一般都用的是用的是现金,所以房价暂时还不会出现下降的可能。
目前国家的土地越来越金贵,价值越来越高。不管是在城市,还是在农村,土地的赔偿政策都越来越完善。工价越来越高,开发商建房,税收没有下降,随着物价的增高,建房成本有所增加。增加的成本就只有分摊在房子身上,也就是说,增加在每一位购房者身上。为了节约成本,现在的房子都是进行统一的装修,标准化的装饰和修建,装修的效果统一的模式,这是以前没有的这一部分钱是消费享用的,当然是由购房者来出。那就一定是在增加了房子的价格。特别是物价,材料费用的增加,一年比一年高,各地的工价一但上涨上去,就不可能下跌。如果工人的工资没有增加,工人就只有离开,会耽误交房子的时间,也是老板和消费者不愿意看到的。
对于这个问题,我想不仅是广大刚需族,也是当今中国大部分人都关心的一个问题,对于未来房子是否会下降,我想首先我们要知道的是一套房子的价值基本构成要素,一般来说房价的基本要素有三个:楼面价、建安成本、运营成本及税费。

1、楼面价:可能有的人不清楚楼面价是什么,这里先和大家说下:楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。举个例子:政府拍卖一块土地,占地5万平方米,容积率为3,那么这块地最终可以建设的面积为:5万平方米*3=15万平方米,假设房地产开发商以10亿元的价格拍下这块土地,那么楼面价为:1000000000/150000=6667元,也就是说开放商找政府拿到地的时候,什么都不做,房价就已经每平米6667元了。
楼面价是房价的最基础因素,甚至可以明确告诉你,楼面价不下降,房价就不可能下降;因为开发商也要赚钱,举个简单的例子:以福建省厦门市为例,岛外的翔安区2015年之前的楼面价基本为1万元出头,房价大部分在1-2万元之间;2015年过后政府拍卖的土地价格越来越高,2016-2017年楼面价基本在3万元以上;那么开放商要可能在回去卖一平米2万元吗?不可能的,开放商又不是慈善机构。所有现在岛外的价格房价基本在4-5万元每平之间。所以说楼面价上涨,房价必定上涨。
因此,要判断一个城市的房价,是否会下降,最直接的方法就是看政府近期拍卖的地价与之前的地价对比,假设地价不断下降,那么房价应该会跟着缓慢下降,记住是缓慢,不会崩盘,为什么?一是即使政府地价拍卖,之前高价买地的开发商会炒上去,不为什么,只为了之前买的地不亏损;二是政府为了经济平稳,也不会限价太厉害,假设你之前一平拍卖到3万元,加上其他费用,一平没有销售到4、5万元,开放商就得亏钱。若此时政府进行限价,新拍卖的土地一平最高不超过1万元,那么后续取得土地的房地产开发商,因取得成本低,相对的销售价格低,会导致之前的取得土地的开放商的楼盘将卖不出去,要知道开放商的钱,大部分是像银行贷款的,假设开放商破产倒闭,无力偿还银行贷款,那么不良贷款急剧增加,甚至触动银行金融的安全,此时政府不救银行,可能就会导致银行倒闭,最终量成社会不稳。政府会愿意花这个钱吗?肯定不会,所以房价可以降,但最多是趋于稳定或长时间缓慢小幅下降,而不可能聚价崩盘,一般社会民怨高时,就会稍微略降,过后再反弹,总体上来说,我国的房价还是处于上升的趋势,且我国大部分地方都是土地财政,在没找到更合理的替代方式前,政府也不会主动把地价降下来。
此外我们要知道城市的土地是有容量限制的,土地是稀缺资源,随着拍卖的地块越多,储备越少,因此在城市的主城区没有扩容的情况下,没有新的土地可拍卖,政府的财政收入将越来越局限,这也是各地不断推出新区的一个原因。

说到这里,顺便说下,目前很火的房产税,这个应该是主要大城市在扩容之后,土地资源越来越少,政府想出来应对土地财政的办法,未来预计房产税将替代土地拍卖收入,成为政府最高的财政收入来源,立贴为证。
2、建安成本:目前我国房地产开发商的建安成本大约每平在3500元左右(安置房除外),依据各个城市的经济水平,人工成本略有上下浮动,低于3500元一平的,就可能采取偷工减料,房子的质量后续问题会比较多;判断的一个方法很简单,举个例子:现在很多热门城市,政府限制房价,来拍卖土地,比如厦门拍卖一宗土地,要求最高售价不得超过40000元每平,假设楼面价达到了3.3万元/平以上,那么你就要考虑是否偷工减料,因为按照楼面价加上正常的建安成本以及运营成本税费后,开发商就基本等于没赚什么钱了,楼面价及运营成本税费这些基本没有操作空间,能操作的就只有建安成本,这也是即使是大型开发商,为什么也会时不时就有垃圾建筑出现的一个原因。
3、运营成本及税费:每个楼盘的从开始开发要结束,团队的组建、相关部门的公关、宣发成本、银行的贷款成本等等,不同城市、不同开发商,有所高低,但均为一笔大的支出,加上销售的各项税费,预估一平综合在1000元以上。
以上三点,是构成房价的基本因素,楼面价受于土地的稀缺及政府的操作,因此大幅下跌的概率不大,建安成本、运营成本 及税费等,受通胀的影响,应该是处于持续缓慢上升的阶段,因此,个人预计未来房价下跌的概率并不大,处于缓慢上升的概率更高,这也是我一直建议说刚需为什么无需等待,首付够了就直接买的一个原因。
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