海南限购对房价的影响,海南房产楼市或将进入冰封期

时间:2018-05-01 18:47


2018年4月22日,海南省委办公厅与海南省人民政府办公厅,发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》。《通知》堪称海南史上最严房地产调控,自此海南省正式全域限购,房产市场走势何去何从?

《通知》对海南原有的限购、限贷、限制转让提出了更详细,更严格的规定。4.22新政保留了非本省籍居民一个家庭限购一套住房,且首付比例不低于70%的规定,还保留了五指山、保亭。琼中、白沙4个中部生态核心区商品房,不对非本市居民出售的规定。

另外增加了新的规定和要求:

1.海口、三亚、琼海已实行限购区域,购房者需提供至少一名家庭成员,在海南省累计60个月及以上,个人所得税或社保缴纳证明。

2.以上限购区域外,非本省户籍居民购房,需提供至少一名家庭成员,在海南省累计24个月及以上个人所得税或社保缴纳证明。

3、户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并提供同2的相关证明。

新规出台后,原本“形势一片大好”的海南楼市,如遭当头喝棒,对海南房产市场的未来走势也众说纷坛。

海南全域限购,房产市场或进入“冰封期”!

其实,关心海南楼市的人们,应该在之前接二连三的几波新规、新政中,嗅出领导层给海南房产市场降温的意图和决心。从最初的区域限购,到全省一套限购,提高首付,再到发证后5年上市交易的规定。每一步都是在逐步收缩炒房资金进出海南房产的通道。

4.22新政一出,更是开启了海南全省的全域限购,彻底关闭了海南房产的流通性。这无疑是给之前热情高涨的房产市场,快速降温并且推向了“冰封时代”。

海南全域限购,房产市场或进入“冰封期”!

我之前的文章提到过海南房地产市场的特殊性:海南是旅游型地产,且是基本没有刚需的炒房集散地。了解到这一特点,我们就很好理解到海南房产的购买者的组成部分,大部分是炒房资金在运作和不断的相互接棒。而少部分购房者也是在房价不断攀升的大环境下,把买房当成即可自住又能升值的投资行为。简单来说,就是房产不只是住宅的属性,同时具备金融属性。海南省得天独厚的旅游地产,也因为这层金融属性,才会备受追捧,越炒越热。

新政一出,房产将彻底失去的金融属性这一光环。举凡金融产品,具有增值潜力和良好的流通性,是其首要条件。

3.22新政规定购买的海南房产发证后5年方可上市交易,简而言之,就是买了以后7~8年(发证时间都在2年以上)不能卖了。4.22新政又规定,购买者要在海南有两年以上纳税或社保(这还只是在三亚、海口、琼海限购区域外,区域内要5年的)。试问海南这种旅游地产,购买者怎么可能会在偶尔的旅居地有2年纳税或社保?这基本上就是不让买了。

一个“不让买”也“不能卖”的房产,又没有常住人口的市场,肯定是没有流动性的,也没什么升值空间可言了。前后贯通起来解读新规,单纯炒房的资金已经从根本上被堵住了全部炒作通道。剩下的“真爱”海南,想买房自住的人群,首先要在海南交两年个税或社保(常住地的税、保怎么办?);并且房屋入手后至少7年以上只能留用不能再售;即使熬到了可以出售时,还要寻找在海南有购房资格的少之又少的接盘人。而接受以上诸多条件的购买者,投入数百万购房费用,只为了偶尔到海南度假的短暂使用,并且平时(非假期)的出租率接近于零,还要缴纳物业费等房屋维护费用。不言而喻,这样的“真爱”购房者基本不存在。这就预示着:海南房产将没有市场,如果新政真的认真贯彻执行,海南房产市场也许真的会进入到有价无市的“冰封期”。如果说这个冰封的期限有多久,我只能说:会很长!因为炒热市场需要时间,市场由热转冷更需要时间,更何况新规新政都不是个人行为,不太可能出现短期撤销这类朝令夕改的情况。