楼市下半场,请记住这三句话。

时间:2019-04-06 12:59


楼市下半场,请记住这三句话。
最近,从一线调研的信息来看,深圳、成都、郑州、长沙、武汉等热点城市的楼市已经开始十分明显的出现回暖迹象,举例来讲深圳的前海、深圳湾热点片区新盘销售情况良好,成都郑州新房去化较过年期间都有明显的回暖,郑州有个有个项目最近周末开盘,在捆绑车位的情况下依然实现了秒清,另外长期政治正确走在最前列,新房价格一直被压制的长沙和武汉都出现不同程度的回暖迹象。

楼市下半场,请记住这三句话。
1.关于最近粉丝已经我们在一线感受到的楼市“春暖”现象 ,很大程度上属于季节性现象,楼市2019年依然以稳为主。

目前楼市出现的是分化现象,回暖的城市主要为核心中心城市,这些城市不只是销售回暖像深圳杭州房租市场也不同程度出现回暖,但要注意的是17年/18年疯狂的中西部三四线已经开始出现阴跌的现象,作为- -直以来的三四线之王恒大、碧桂园等开发商也在2018年底之前快速撤离三四线。

2019作为新的楼市起点,我们当下面对的是库存已经处于相对安全的位置,未来随着实体产业利润和居民收入的改善,新一轮补库存机会将会上演,至于说补哪里的库存,未来是市场说的算,也就是哪里有需求就补哪里。

基于以上观点呢,我们十分有必要梳理站在当下的节点上,我们如何看待中国楼市的接下来的演绎与发展。

首先我们要明白的是即将面对的楼市下半场究竟是一个什么环境 :货币方面,一定不会有大水漫灌的操作,以长期松紧适度为主;流动人口,尤其是年轻人口的断崖式下跌,我们一直所谓的刚需群体是在趋势性减少的;政策层面,房住不炒必然会成为长期的趋势,不是阶段性的权宜之计。

由楼市的生存环境我们可以推出,楼市的下半场必然不再会有”普涨的行情”,没有了普涨那必然面对的“结构性”的机会,也就是有的涨有的跌,有的大涨有的震荡不涨,这一点尤其重要,放在全国的大盘子里,会出现城市之间的行情轮动;就是同一-座城市里面,也会有有的片区滞涨,有的片区火热的不行,因此,未来一座城市总体均价可能没有什么变动,但有些强势板块就有可能大涨,这种现象也叫城市内部的板块轮动。

基于此,我们面对未来5年甚至是十年的中国房地产,需要十分十分的注意以下三句话, 一来笔者认为这几个点确实非常重要,二来从某种程度上未来的行情演绎,在这三句话里能够多多少少有一些提前的预知。

1.城市抢人的红利释放还未结束。

2.请关注城市之间的轮动。

3.请特别关注中心城市的“强一线片区”。

这三句话分别从人口,城市选择,城市内部片区的选择上进行了实战总结,大家别着急,我们呢,一句一句慢慢的推演。大家在听的同时,也可以结合自己所在的城市,进行一下实地的调研与对比, 可能比只听理论会印象更深刻一些。

我们首先来看第一句:城市抢人的红利释放还未结束,这里面尤其要提到的是西安,2018年抢入西安是最凶,造成的结果就是西安2016年的行情持续要续到了现在,尤其在2017年和2018年,西安房价涨幅一年拿了第二,一年拿了第一,不能不说在其它城市房价趴窝的时候,西安依然亮丽。

楼市下半场,请记住这三句话。
什么原因呢?

就是城市抢夺人才的直接结果:托举房价。到目前为止,对于绝大多数普通人来说,也只有房子能够把他们真正拴在一-座城。有人开玩笑说,买房才是对一-座城市的真爱粉。

有人会问那其他城市如郑州成都武汉长沙广州也都在抢人啊,他们怎么没有这么过激的表现呢?

不是没有表现,而是红利还没有完全释放,要么是政治正确压制处于畸形的状态,要么这些城市考虑长远,没有短期过分透支这笔红利。比如武汉和成都,严格的限价,和购房人才补贴政策,为的是弥补产业上的短板,压住房价不出来捣乱,用这难得的机遇期,加紧培育城市长远的增长动力,打赢下一场城市洗牌战争。

郑州"智慧人才计划”2018年引入人才超20万,武汉寄托几十年高端教育资源的积淀,未来要引进人才超过200万,另外还匹配了野心勃勃的"3551光谷计划”,瞄准海内外高层次人才引进; 2019年初,广州在全国抢人大战的压力之下,更是下调了引进人才的标准,等等一系列抢人操作,城市正在加速分化。

人才争夺战就相当于城市给自己家里抢蛋糕,这块蛋糕有的城市选择了走快吃,有的城市如武汉成都更讲究长远的运营,但蛋糕都要吃的,只是节奏的不同罢了。

关于未来楼市下半场,核心城市抢人的红利还未完全释放,你GET到了吗?

第二句话,未来请关注城市之间的轮动:

正如股市板块轮动一样,城市未来越来越公司运营化的趋势下,城市之间的轮动也会更加的明显。

举个当前正在发生的例子吧,当一线北上广深一心一意要与纽约伦敦掰手腕的时候,在没有高端产业技术竞争获胜的前提下,一线楼市的总体价格大概率就是稳健的;那另一方面讲,本次强二线城市过多的承受"有效基建”的供给,无论是积极地财政政策转移支付还是城市自身负债补短板的上项目,都属于一线曾经走过的“资本原始积累"的老路,一个城市一直有净资本流入,那城市的价钱也会走高。因此,未来5年如果抛除户口问题不谈,但从涨幅来看的话,强二线会大于一线,因为城市化的阶段已经不一样了。

因为,城市全面普涨是很难发生了,但城市之间的行情轮动会成为新的机会,强二线的未来空间为什么相对大一点,因为价格还是相对便宜的,从一万多涨到二万多相对容易一些,而从6/7万涨到十几万一平确实难度是更大的。

最后,我们要注意的是,既然城市之间会有轮动,那城市内部也会有板块轮动,或者也会有类似于强二线城市的板块可以挖掘。

也就是,在一-座城市里面-一个片区不是最贵的片区,但却是次级片区里比较亮眼的,这是在不违背稳房价的大原则前提下,某些区域某些项目的结构性机会。这里面的例子也很多比如北京的通州,武汉的光谷、郑州的常西湖一-样,北京的通州虽然不是很牛的片区,但在北京重新整理蛋糕的机会下,首都功能和市政府功能分别布局,有补涨潜力的通州就有比较不错的想象空间;再比如郑州的常西湖片区,当一个省会城市把省会功能和市府功能东西分别布局的时候,省会的东区已经接近3万了,而市府的片区才刚刚起步,均价一万多- - 点,那谁的补涨空间更大呢?相信这些城市内部的不平衡,无论是东西还是南北的差距,在未来结构性行情里,慢慢的差距就会逐步逐步的缩小。