西安房价步入2万/㎡时代还有多远?

时间:2019-04-14 13:05

西安房价步入2万/㎡时代还有多远?
“我听人说,西安的房价马上要上两万了!你怎么看?”

昨天下午,在省电台客串房产栏目嘉宾,主持人这么问过我;巧合的是,昨天晚上和老朋友吃饭,席间也有人这么问!

看来,“西安房价要上两万”的传言,自2017年春节后爆出至今,成为不少人心头牵念的一件事。

我曾经发过专门的文字说聊过这个话题,提出在2021年之前,不要谈西安房价涨不涨、涨到多高。

因为处于上升通道中的西安楼市,价格是停不下来的,虽然期间或有跌宕。

但要说到什么时候涨到多少,谁也无法精准预测。这要看房企涨价愿望和物价局控价之间的博弈力度。

最近,这个说法有抬头之势,诱因是近期出现了一次3盘价格公示均在2万/㎡以上的事,以及高新出了一块新的“天价”地。

我们平常讲的房价,是指高层住宅的价格水平。西安的高层住宅价格要上2万/㎡,到底还有多远?

—— 壹 ——

首先,我们要看基本事实。

目前的基本面是:从在售盘的备案公示价格看,主城区高层住宅主力价格在11000-13000元/㎡之间,距离2万/㎡的水平,尚有7000-9000元/㎡的差距。

同时,一个客观存在的情况是,从2018年以来到2019年的当下,西安主城区内全部或部分房源均价在16000-33000元/㎡的楼盘,有31个,这个数量比2017年增加了一倍还多。

这些盘的存在,成为“西安房价要上2万/㎡”的论据支撑。

这些价格的盘,是什么样的产品呢?从下表中,我们可以看出,都是精装大平层、6层洋房、叠拼以及少量公寓,这些个品类的产品,绝大多数是面向高端改善需求,属于相对小众的产品。


这31个盘占目前在售盘总量的比例有多大呢?约占西安主城区+长安区+西咸新区在售盘总量的10%不到,如果算上环主城板块和郊区县在售盘的数量的话,约占7%。

从盘量上看,虽占有那么一席之地,但总体比例还比较小。从发布区域看,二环沿线、城东、长安大学城、高新等地均有,从基本面看,对西安房价的影响是存在的,但相对还比较有限。

—— 贰 ——

诚然,从西安房地产发展趋势和人居需求潜力看,这些“小众型”产品的增量在后续或有扩大趋势。

这从近两年西安主城区各板块的土地拍卖的情况中,也可看出一些端倪。

查看2017-2018年乃至2019年一季度土拍公示信息,引发较高关注的地块,如2017年浐灞的碧桂园两个地块、金泰恒业青龙寺地块、恒志置业西延路祭台村地块、紫薇地产高新国际社区地块、融创幸福林带地块、高新地产软件新城地块等,都将是中高端改善型产品的增量代表。

这类地块目前有11个,按照其地价、楼面单价、容积率及廉租房、学校配建等相关费用,综合预估的话,未来产品均价应在1.8-2万/㎡水平上。

为何这么说呢?

首先是地价不便宜,楼面地价不低。上述地块的亩单价都在700万/亩以上,多宗超过1000万/亩,楼面价在7000-13000元/㎡之间,虽不能简单说土地成本高,房价就得高,但也不能说没有影响。

其次是容积率不高,产品往改善方向突破。之前,西安住宅用地容积率超过3的比比皆是,而上述地块的居住用地部分的容积率基本在2-2.5之间,这就意味着房企不会做普通的高层产品,即便有也是大平层,以及相对低密的产品,否则难以体现和实现价值,房企也难实现溢价预期。

第三是在“加法”上下功夫。在户型面积、装修材质上更加考究是必然,同时,在满足未来业主就近生活的便利和品质上做增加值,做好社区配套或区域级生活中心等。

第四,从土拍的条件中,我们不难看到,在这些高价地背后,还有承建义务教育配套(幼儿园,或中小学)的支出,或有人才公寓、廉租房的配建费用等,也就是说,这些房企在拿地后,不但要建好这个项目,同时还承担着比之前更多的社会责任,促进区域教育资源增量、商业等生活配套的完善。

但同时,我们更应该看到:

在2017-2018年成交的居住、居住+商业用地中,数量超过80%的地块, 楼面地价在2500-3700元/㎡之间,按照目前通常的房价测算法,未来产品售价是楼面地价的2.2-3倍,这些地块的高层毛坯房价总体均价应在5500-8200元/㎡起,事实上,加上装修成本后,基本售价应在8000-12000元/㎡或以上。

即便如此,这样的价格水平距离2万/㎡还有很大差距。

—— 叁 ——

在2018年下半年以来,控价态势趋严的情况下,这些在目前看来价格比较高的盘为何有增多的趋势?

细看这些盘,之所以均价在2万/㎡或以上,在地段、品牌、产品理念及装修用材上有共性之处:

首先,几乎都是品牌房企。品牌房企的实力和打造高品质产品的能力,或在其它城市已被市场检阅,或有已其它产品铺垫,很容易得到买家认可。

其次,在地段上有其稀缺性和独特价值性。高新核心地段,东二环,城南曲江电视塔,地段价值和发展前景,在目前被公认不错。

第三,在产品理念和装修上,有其独到之处。这些产品,以140-160㎡的大平层为主打,适合高端改善需求;在装修材质上,较多地采用国内国际一线品牌产品,其成本和价值较高。

产品特质有不同,价格有合理的区分,也是自然,毕竟价格是价值的反映。放在西安整体市场中看,这些纯改善楼盘在目前看,是少数,属于“塔尖”产品。

这些产品代表了西安高端产品的新趋势,满足不同品类的高端改善置业需求,适量的产品出现,为高端客群提供了多元化的居住选择。

这也是品质不错、价格较高的房源存在的根由。


—— 肆 ——

那么,西安的高层房价到何时才能达到2万/㎡?

我们先来看看这几年涨幅情况,以及后续面临的态势:

始于2016年下半年、爆发于2017年的西安新一轮房价行情,带来的结果是:国家统计局发布的同比数据显示,房价整体普涨超过20%。具体看,部分板块的房价涨幅超过30%,个别板块甚至翻倍。

2018年下半年以来,西安主城区高层房价控价态势进一步加剧,多数楼盘前后批次同类房源价格没涨,前后基本持平;少数涨幅在100-500元/㎡以下,抵消资金成本和CPI,等于没涨。

综合多方数据看,2018年全年,除少数盘价格起伏较大外,主城区高层房价涨幅总体在10-15%,甚至不到。

控价趋严不松的好处之一是,没能及时上车的购房人,在时隔3个月或半年之后,在同一个盘或同区域还能延时买到价格相对便宜的房子。这跟2017年春节后“今天不买明天买不到、拿着钱全城看房”的态势截然不同。

还有一个好处时,不同产品之间的价差分层态势重新明朗。

地段发展有差异,价值有区别、产品和成本有落差,反映在具体楼盘的品质和房子的价格上应该是多元化、多样化,但在2017年,从价格上看不出什么差异,尤其是主城区。

从价差分层态势看,西安主城区的房价态势 “三段论”已较为明显,底部主流价格在11000-13000元/㎡;中部价格在15000-19000元/㎡;顶部高端改善产品均价在2万/㎡及以上。

如按照年涨幅在10-15%看,目前主城区高层产品价格从11000-13000元/㎡,涨到整体均价2万/㎡,需要多长时间小学水平恐也能算得出来。

此处,有人恐怕要说,西安是国家中心城市了,关中城市群的核心城市,人口已过千万,两年新增吸收人口100万多了,房价还要涨。这目前没有人否认,但转化有个过程。

当下,与其说什么时候涨到多少,不如说这是西安的发展潜力及西安楼市的信心所在来得更实际。

揠苗助长的危害,大家都知道。

所以,我的看法是:尊重发展规律,既不无根据看空,也不要不盲目看多