武汉房价何时能降到合理水平呢?对此你怎么看?

时间:2019-04-24 15:57


武汉房价何时能降到合理水平呢?对此你怎么看?
武汉房价指望普降似乎不现实,结构板块调整比较合适。武昌不大了解,就说汉口吧。

1.后湖,百步亭这些非中心区域价格两万多的确离谱,这些区域将首先承压 未来有降价的空间

2.常青花园,金银湖有些盘也接近2万,可能封死了未来的上涨空间。

3.古田,汉江滨江地带价格偏低,依然有上涨动力。

4.内环,长江滨江一带虽然已经到了三万多,但旧房子太多,旧城改造将继续拉动这些核心地带的估值上移。

5.武汉天地,已经5万了,富人区虽高处也不寒冷。

6.CBD中央商务区,目前受新盘打压,价格33000左右。聚优质教育资源,金融高地,商业配套,园林景观,酒店办公,大体量整体规划于一体的高端住宅项目,在城市核心具备唯一性和稀缺性,价格有继续攀升的空间,在汉口可以对标的只有武汉天地。随着9月份最后一批小户型出清,据说年底后开盘就要加软包了,据说价格在37000-40000,这将直接抬高本区域二手房估值。

如果全中国的钱,都不够房地产发展的需求,那么房地产还能一直欣欣向荣吗?

有人说,这不可笑么?

全中国所有人的钱,竟然满足不了一个行业的需求,这个行业改发展到如何巨大的地步?

张军辉认为:这还真不是笑话!

现在因为房价的高企,和全国的房地产遍地开花的开发热潮,现在全中国的钱,似乎已经不够房地产用了。

为什么?透过现象看本质。

因为现在有两个矛盾的现象同时存在,说明中国人的钱,已经快不够房地产用了。

一个是:很多房地产企业叫苦连天,说融不到钱。

部分房企缺钱,缺到变相强制内部员工借钱给公司了,据传近期已经有不少房地产企业通过发行,面向内部员工的基金产品来筹措资金,收益率有的甚至高达18%。

二个是:房地产贷款占银行所有贷款的比例创历史新高,说明银行是非常愿意支持房地产企业的。

看下图:

上图显示:商业银行房地产开发贷款余额创历史新高9.1万亿元,占商业银行贷款余额比重为7.28%,为历史最高水平。

也就是说,作为全中国的钱袋子,银行对于房地产的支持,已经到了历史最高地步,房地产贷款占所有的贷款比例已经高达7.28%。

有人说7.28%,比例不是很高呀!

但你要明白,这个只是房地产开发贷的比例,很多个人的房贷,以及那些灰色的流入房地产领域的贷款,肯定更多,这种杂七杂八的加起来流入房地产领域的钱,肯定远远的高于明面上的这个7.28%。

这个说明:

银行非常想支持房地产企业贷款,也是尽最大力度支持房地产贷款的,可是因为房地产的资金需求太大,作为全中国人的钱袋子的银行,也有些力不从心,只能支持部分房企。

直接的表现就是:

今年以来部分银行房地产开发贷额度紧张,甚至直接停摆的消息时有传出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力很大,因为现在很多银行房地产开发贷已无额度,只有几家大行还有一些额度。

比如:

在一家国有大行工作的彭丹(化名)发现,今年以来银行对房企规模资质要求,可谓步步提升:“一般来说我们都是会选择排名靠前的大型房企,只是这个标准上半年还是top50,现在已经变成了top20。”

这说明什么?

说明银行已经腾不出贷款额度,给房地产企业了,也就是说银行已经没有钱,继续去支持房地产的发展了。

看着那些争论房价涨,还是跌的人,讨论的面红耳赤,不禁感觉有时候,简单更好,不需要考虑什么政策,态度,只有考虑下中国人的钱有多少。

看过此文,大家应该明白:

什么叫力不从心!

即使再多的人想房价涨,可是现在房价不是几百一平米的时候,而是动不动几万一平米的时代了,再想房价翻着几倍的涨,要看中国有没有那么多钱了。

首先房价多少才是合理位置呢?这个标准如果没有的话,那就毫无意义!实际上房价这个问题就没有真正的标准,各区域各城市经济实力不一样,你能拿上海的房价跟凤阳的房价对比吗,是一个档次的吗?

拿深圳举例,目前在深圳买了房的人绝大多数都是买得起的,也就是说对于这些人买掉了深圳房子的人来说是可以接受的。是达到他们购房预期的。你当然会说我也在深圳上班为什么我就买不起?我想这本身就是个没有回答的问题,也不是你需要纠结过多的,你应该思考为什么同样在这座城市,别人为什么买得起,如果大部分人都跟自己一样的认为,那这座城市的房子还是没有剩下的啊!

同理,武汉的房价究竟多少合理,这也是没有答案的!我们从几个点上来分析下!

房价收入比指标就是用来衡量一个城市的收入水平是否足已支撑当地的房价。这个指标可以直接反映出当地居民对于房价的接受程度!一般而言,正常情况下房价收入比不要超过8,发达国家可能会低一点6,超过幅度不应该大于20%。按目前武汉的房价和收入水平来看的话房价收入比在8至10之间,意味着在武汉工作10年才能买得起一套100平左右的房子,总体而言还是有些高的。

区域资源性对于房价是否合理的预期也是很重要的一个因素!首先一个武汉是整个中南地区最大的城市,不管在经济,政治,高教,医疗,交通等集中度都是最高的,自然武汉的房价不单单仅看房价收入比来判断是否合理。武汉的资源性优势能给你带来更好的发展空间和后期无法预测的价值。其二,城市各区域资源丰富度和经济发展水平。比如武汉几个中心城区,经济实力强,好的学校多,一流医院聚集,这都是会造成武汉房价不同走向的!学区房的价格买得起的觉得合理,买的起商业发达地段的也觉得合理,这主要看人对于这块区域未来价值的预期!你不能指望你哪里都买得起,这在美国都实现不了!

最后讲讲个人观点。合理不合理主要看每个人对于房价的预期和自身的实力!你指望调控政策是用来打压房价使得低收入者通过市场化购房来解决住房问题,我只能说基本不太可能实现!当然我个人也认为现在的房价过高,但是过高是有原因的,当然这里我们不多讲!未来可能让大多数人接受的只有居住需求分开来解决,比如近期提出的租赁房和共有产权房,虽然这些也有点不靠谱,但是目前真的没有更好的办法!

从收入房价比和武汉的发展阶段着手分析吧。武汉比沿海及西部晚发展十五年左右,目前的月工资平均水平为七千左右,房价平均约18000元/m²,以一百平左右的房子为分析基数。

武汉目前的房价收入比约为180万/8万=22,按房收比11测算,房价应为9000元/m²,这种可能性基本为零,那降低房收比的另一个途径是提高月均工资到13k左右,这种静态可能性是存在的,但武汉的房价显然还会缓慢上涨,直到武汉人口达到1500万左右,这个过程可能会持续到6-10年。也就是说,武汉的房价会持续缓慢上涨 6-10年,达到一线城市的平均房价,如果人均收入能以13k为基础保持与房价同步上涨,则房价基本合理,但目前看来,这种可能性不大。

因此,个人判断,中短期内看不到武汉的合理房价。房地产税开征可能会一定程度降低武汉的房收比,但不会有太大的影响,市场有其运行的内在规律——武汉比沿海晚发展十五年左右。

武汉房价何时能降到合理的水平?

武汉地处居"中元"位置,古代九省通衢。现在,应该是几十国通衢了。孙中山、毛泽东两位大战略家非常重视武汉的地理位置。都曾大手笔地描绘武汉的蓝图。设计了美好的未来。一

治国注重地理位置。买房要关注地段。

武汉本地的工资水平并不高,可以说,与全国平均水平比,属于低档。但房价这几年猛长(涨),靠打工和本人工资,单打独斗的,沒有外援帮助的买房,是十分艰辛的。

那么武汉的房价几时回归合理水平呢?恕我直言,现在武汉房价在二万元左右,就属于合理水平,还往哪回归???

武汉是人口净流入城市了。武汉高校多达近百所(不含军队院校)。武汉也开始逐步注重人才了(还需努力)。第二,武汉周围一些先富起来的人,都喜欢在武汉市购置房产,这种“刚需"的力量是很强劲的。他(她)们可比大多数武汉本地人购房实力强多了。第三,武汉工资虽不高,但物价并不便宜。

综上所述,武汉的房价再不暴涨,在此价格上横行或微跌微涨,就是幸事了。