武汉买房各种问题解答,买房时机很重要...

时间:2019-04-28 14:38

关于在武汉买房各种问题由武汉楼市大v徐sir解答。
一 武汉买房时机很重要

提问:本人现在2套房,一个沿海赛洛城,一个旁边的融创观澜府,沿海赛洛城08年购买的130平,电梯入户,当时4200元/平,5年还完房贷。

去年在融创买了一个小高层143平,单价18000,总价258万,当时手上并没有钱,抵押赛洛城,凑了120多万,首付50%,相当于融创这套房258万全部银行贷款。

现在除了房贷,车贷加上其它开公司的经营贷款等,每个月要还7w左右,再加上家庭和其它开支每个月差不多15w左右,感觉鸭梨山大,以前日子过的还可以,现在每天都在为还贷奔波,就快扛不住了,请问我要不要过个一年半载把融创的房子出售掉,还有什么办法可以改变我现在的状态,望指点迷津,不胜感谢


回答:基于你对目前现状的困惑,我感觉你的问题在于这么几点:

1,买入时机不对,武汉最好入手时机是2016年-2017上半年,你没有踏准,到去年才开始买,已经过了最佳时机,目前武汉房价以平稳为主,大大也说了房住不炒,未来的房地产市场不会大涨大跌,但是房地产保值增值的属性不会少。

2,如果你多少带点投资属性,你买的标的物不对,融创观澜府是东西湖地王,10600拿的地价,必须做品质楼盘才可以卖出高价,但是卖18000也是保本,相当于把成本转嫁给业主了。自住买融创肯定没问题,想升值的话,18000在武汉可以选择的余地太多,白沙洲,四新,光谷,后湖都是值得投的地方。

3,入手价格偏高,东西湖目前房价普遍12000-13000元/平米左右,你18000接的盘,3年后你的项目不可能比别人继续贵6000一平,而是东西湖新盘太多,一直有新盘的市场,二手房很难卖出价格,不管概念多好,有开发商新房集体砸盘,东西湖的房价会持续很长一段时间,平稳上涨比较理智也合理。

4,现在加杠杆,无疑增加了你的持有成本,你现在月供7w,利息起码5w一个月,守2-3年涨不到25000以上,你买这个房子就是亏的,毕竟后期还有税费,过户费等,而且5年后,东西湖会迎来二手房大量交房,二手房更难起来。

解决办法:

1,现在压力这么大,肯定想一下是否继续扛,如果继续,就得想好2-3年的月供怎么来?低息融资很关键,XYK必须办起来,这个是效率极高又很好用的渠道,单核不够,就上双核。

2,直接把赛洛城卖了,减轻压力,融创暂时是卖不出去的,除非亏本,因为售楼部卖1.8,你卖1.8,别人还有税费,不如买售楼部,这个盘你短时间内铁亏。不要相信中介和置业顾问的2年后,可以卖3w,那是做梦,东西湖5年后上3w可能还有戏,所以这两年是你最困难的日子,买错之后,失去的机会成本的痛,只有你自己知道。



二 老旧产品没有长持必要

提问:徐sir,本人名下2套房,一个楼梯房可卖140万,可租3500元/月,另一个亚贸附近房可卖210万左右,手上就有350万,年纪大,不能贷款,只想一次性付款,一家4口人住,都卖了之后,整一套高品质的小区?还是保留楼梯房,继续出租?

但买哪里房子呢?请给个建议,谢谢。


回答:首先,总价350万如果一次性付款,按照4口人住,起码得110-180平的3房或4房,按这个标准,你可以买到的单价为:2-3w之间,这个价位选择余地比较宽。

看你主要是武昌区域的房子,住习惯了就建议在附近继续买,武昌的配套,人文,景观都是不错的,这几年也是武汉7大主城区涨幅最大的.

往光谷方向就可以看一下:泛悦城25000装修,140平,电建品牌,地铁口。琨瑜府华润央企品质,均价22000毛坯,100~160平,后期带学区,投资自住两相宜。保利时代学区房,24500装修,160平左右最后收官之作。正荣·紫阙台均价23500,毛坯,关山大道最低密度品质盘,120-160平。再就是保利大都会、万科金域学府均价都在28000装修,大品牌,有保障,以上几个盘周边配套都极为方便。

武昌区再就看看,中北路板块的双学区,复地东湖国际,一线东湖景观大盘华侨城。徐东板块的一线江景保利江锦,性价比高,还有融侨天域等,大东门板块的佳兆业广场,中南核心商圈,品质不错。

至于你是否留楼梯房继续出租,我的建议是不用留,楼梯房都是淘汰型产品,很多新楼盘6层都必须带电梯,爬楼的除非是别墅,所以随着时间越久,楼梯房开始贬值,只能等待拆迁。

何况一个月3500,一年4.2w,租多少年才能回本?住宅的租售比太低,建议用置换新房的方式去博下一轮增幅,而集中火力搞一个高品质盘,也可以选择面更宽,毕竟你的下一步考虑是自住,以买到满意的为主,品牌,高品质房后期的溢价空间也大,增幅明显高于小楼盘。当然,你如果还考虑汉口,汉阳,我再帮你推荐其他的盘。


三 尽量选90—120主流面积刚需流量盘

提问:徐sir 您好!我家的情况如下:

今年40岁了是位教师,老婆是医生,小孩上小学五年级,一家三口读书和工作地点都在新洲邾城,暂没有调往市区的打算。现有三套房 ,第一套在邾城148平,有贷款45万,自住,2O15年购买。

第二套在江岸区,金岛御景世家二期,三室两厅一卫一厨,2016年购买,100平,商贷50万公积金50万,现出租。

第三套在硚口区葛洲坝城市花园,2016年全款购买,53平一室一厅,现出租。公积金加租金冲抵房贷!

年家庭收入40左右,另有100万现金!由于受限购政策限制,在不限购区域再购一套还是在市中心选公寓或有什么更好选择?

迫切需要您指导!等待您的答复!谢谢


回答:你的情况如果房产不方便大调整,那就按照后面的情况帮你建议:40万年收入,100万现金,投资如何打法?

先跟你分析你的前几套房的情况,目前看都不是最佳选择。

1,新洲阳逻现在很热,已经有万达,华发,电建,当代,绿城,金茂一大堆实力开发商共同打造阳逻之心,未来这个板块潜力应该不错,暂时不打算离开邾城的情况下,现在不买,可能再过2年价格就高了,建议考虑置换那套148平的自住房,买一套阳逻的叠墅产品,基本上可以阶段性一步到位,居住舒适度高,总价130w即可买到,赠送面积也大,既然要投资加自住,就在起势阶段入市极佳。

2,金岛御景世家虽然所处汉口二环边,地段优势明显,但是项目太小,品质一般,周边基本上很难有改变,不算好的标的物,这个盘建议合适的价格置换掉,能入则入江岸区的学区房,不能入,就同等价格置换光谷东,白沙洲,四新,常青花园等潜力区域的热盘。

3,葛洲坝小户型53平,更是占了一张房票,我多次说过不要买小户型,除非确实手头资金不够,建议有机会出掉,置换90-120平之间的刚需流量盘,三环内,价格不超过15000最佳,未来有接盘侠,也有成交。

那么前面的建议你都动不了的情况下,100w肯定是以不限购住宅为主,市区不限购公寓为辅,但是不限购住宅一般限贷,所以看你有多少张贷票,如果贷票足,全部用掉,如果不足,可以一套住宅配一套公寓。

那么不限购区域的排序:

武湖~阳逻~红莲湖~葛店~五里界~蔡甸~横店~汉南~梧桐湖

具体你去看看楼盘,再做选择。

市区公寓以5.2米以上loft为主,比如中南欢乐汇5.4米才2.3w,其次买4.5米,比如后湖旭辉星空,桥口龙湖,汉正街复星国际等,再考虑4米以下的单层公寓,找地铁口,商务区旁,带人流、有概念的盘,马上龙湖还有一个TOD项目登场,值得关注。


四 武汉大平层与别墅各有优势

提问:徐总,我现在遇上一个难题,十分期盼你的指导,情况是这样:有两个楼盘,一个是武昌融创一号院平层,准备开盘的是245平米(精装),单价预计在4万左右;

另一个是汉阳招商1872排屋,已经开盘212平米,地上三层,地下二层,花园197平,总价900万(不含两个车位)。

我本人住汉阳,目前已购买了碧桂园晴川府196平米的平层,手里有400万出头现金。我现在非常纠结,买融创吧是想占据内环核心,在武昌谋一席之地,但又觉得和我已有的晴川府的平层雷同。

买1872是想二环市内再无别墅资源,但又觉得房子都放在汉阳而且后期装修成本太高。所以非常想请你给些指导建议,当然我还想请教这两个不同形态的产品,后期哪个更有升值空间?

虚心请教,洗耳恭听,不胜感激


回答:这两年大平层的热度明显高过别墅,武昌,汉口核心地段:华侨城,万达御湖世家,绿城黄浦湾,华发外滩首府,武汉天地云廷,融创一号院,万科御玺滨江,泛海国际,西北湖一号,中海万松九里,越秀金融汇,新港长江府,沙湖九玺,复地东湖国际,中建御景星辰,华润万象城,时代新世界,瑞安光谷创新天地,兴华尚都国际等。

随便数一下,20多个项目,市区140平以下的并不愁卖,上了160平,去化速度就慢很多,归根结底是总价过高,能拿出500万以上的买房人,可选余地比较多,都是大改善,甚至终改的,前面买房都吃了很多亏,这次一定要买个几乎最满意的。

现在市区几乎只剩下大平层产品,连汉阳都出现了大平层,碧桂园晴川府,世贸锦绣长江,复地海上海等,汉阳更多的还是以别墅为主,旭辉钰龙半岛,知音湖院子,招商1872,泰禾院子,世茂龙湾,力高雍湖湾,联投半岛,新城君悦观澜,绿地经开国际城等,别墅项目不少,但汉阳在整个武汉的地位,老武汉人都懂,我就不多说了。

那么到底继续买大平层?还是买别墅一步到位?我的建议是:如果你没买晴川府,我建议直接入手招商1872的别墅,

优点:二环别墅确实是有硬核价值的,稀缺性,资源性都很独特,这类产品国家已经不批,卖一套少一套,作为自住➕长持投资,放个10年以上,价值会明显的放大,稀缺,可选择少,长线看,后期升值空间大于大平层。

缺点:1,面积大,装修费钱,一般别墅装修是大平层的2倍,后期转卖,装修并不值钱,实际上涨幅会被装修拖累。2,汉阳你已经重仓,你又再入汉阳,鸡蛋放在一个篮子里,也许会错过更好的机会。

现在的情况是你已经入了汉阳大平层,晴川府也是汉阳地王,最著名的豪宅之一,如果你喜欢收藏不同产品,入1872没毛病,非要说融创一号院和1872哪个更好,我只能说短线看一号院,长线看1872,毕竟武昌核心区,湖多,地少,稀缺性也很极致,这几年也是涨幅比较猛,汉街已经10年,成熟,繁华,武汉市名片,更具备豪宅基因,买融创一号院就是身份的象征,入核心圈层的机会,错过的确不再有。

二类产品都很好,有钱任性,建议二个都入。如果手上资金欠缺,可考虑短期自住(5-10年)还是长期自住(10-20年)来判断如何入手。


五 买房从自身需求出发

提问:徐sir您好,我是您的超级粉丝,现在迷惑,想请您帮我。

情况如下:外地人,已婚,江岸户口,两套小房,白沙洲三环内万科云城高架对面42平老破小占名额,全款房满五年,挂牌70万;

江岸海赋江城天韵96平小三房自住,夫妻两人名字,没挂牌,市场价在210~220万,有38万贷款未还,房本明年1月即满两年,卖了就没地住了。现一家三口,小孩五岁出头,父母帮带,下半年考虑二胎。

手里余钱不多,应急用的,买房钱只能卖房或抵押套现。家庭年入20~25万,负债只有每月3000房贷

请问:1,是低价抛售一室腾名额,到手60来万按二套买120~130万两房投资?投资哪里合适,有没有推荐的区域和楼盘?买二手次新房还是买新房?

2,做经营贷或是抵押贷:先把天韵38万还清,然后想办法用天韵房子套最大额钱,一步到位按首套买四房自住,余钱再按二套买一小两房投资,把房票占满,如果买四房,有哪些楼盘可以推荐的?在江岸上班,稍微不那么远,学区配套都比天韵好的盘有没有推荐的?

谢谢徐sir


回答:你的思路还是挺清晰的,既然你觉得42平老破小占房票,5年内都不可能拆迁,建议不管抵不抵押天韵,都出掉。

如果第一套方案,只有60~70w,那只能置换一个90-110平的小三房,比如招商樾望,招商1872,城投四新之光,恒大常青花园,长投绿城澜园,当代云谷,联投花山郡,保利上城,东原启城等,给你推荐的都是性价比超高的,单价在9500-15000之间的,而且有一定倒挂的,未来空间绝对值得期待。

小面积的房子一定是过渡性产品,面积没有堆起来,投资收益少一半,不如直接买热销型产品和面积,而且满2年的次新房才是交易市场主流。

第二套方案,如果抵押天韵,买大4房,建议二套名额不要超过144平,不然需要7成首付,如果超过144平,可用首套去撬动,后湖区域的新房普遍17500-18000,看的上眼的,仁恒算一个,再就是百步亭金桥汇洋房不错,首地云梦台大4房,毛坯1.5w,性价比超高,可以考虑。

如果要带上学区,那么后湖只有越秀君泊,中海万锦江城,其实天韵学校自身也不错,想再好一点,就得往二环靠,万科汉口传奇对口武汉小学分校,泛海国际对口红领巾小学,时代新世界对口崇仁路小学,这几个2w出头的盘,你努力一下,还是可以够到的。

江岸区的学区房都在3万以上,建议多赚点钱再去摸更高的盘,现在房市处于横盘期,加杠杆确实要慎重,不然每个月的利息和贷款会把自己压死。

至于如何说服媳妇还贷款,无非这么几个办法:

1,XYK办起来,相信利息跑不赢房价上涨,房子保值增值是必须的

2,贷款压力不要透支太狠,贷款和收入比的问题,横盘期,1:1比较合理,胆小0.5:1。

3,房子抗通货利器,稳定,也是最安全的。


六 买房量力而为

提问:徐sir您好,我是黄冈的,现在在鄂州工作。目前想买套房子,想找个离武汉近又离我上班近的。看了武汉的阳逻、鄂州的葛店、红莲湖这几个地方。

相比较而言,阳逻离我最远,要是上班,我每天开车单程至少要45分钟,走高速出行成本太高。葛店和红莲湖离我上班相对近一点,但是葛店要一万一、一万二,红莲湖大概五六千。

两个地方相比,葛店的配套好一些,但我手上钱不多,大概只有十七八万,买葛店可能有点兜不住。然后我现在孩子即将出生,还想找个有学校的楼盘,请徐sir帮忙分析一下,我该怎么选。


回答:首先,你自己也说了,阳逻太远,那我也是建议你可以不用考虑阳逻,毕竟是自住,未来离工作地较远,上班比较痛苦,没必要为自己找麻烦。

目前作为离光谷最近的区域,葛店、红莲湖势头都还不错,未来潜力空间都有。至于选哪个的话,其实上面我也提到过,目前属于横盘期,不建议加大杠杆,这样后期压力会大,如果你觉得买葛店压力过大,不妨可以多在红莲湖看看。

目前红莲湖发展得还不错,交通还算方便,2016年12月,中国集成电路行业单体投资最大的项目——总投资240亿美元的国家存储器基地项目奠基,因此也算是产业先行。

如果买红莲湖的话,我建议联发国际度假区去看看,大品牌开发商,属于厦门国企,品质有保障,而且是大社区,环境不错,配套不错。

最主要的是,区域内部拥有双语国际幼儿园、 3所小学,红莲湖第一小学、红莲湖小学,与项目一墙之隔的华师附小已于2016年9月开学招生。据周边的居民说,这个小学的教学质量还不错,在这里上学的孩子几乎很少送去培优,学校还不错,孩子未来读书问题起码也不用担心了。