重庆楼市,房价陷入泥潭,上涨不行 下跌也不敢

时间:2019-08-10 10:50


重庆楼市,房价陷入泥潭,上涨不行 下跌也不敢
重庆楼市最近是冷风频频,房地产开发商原本期待的房价再涨一波的希望最近落空了。从售楼部的直接感受来看,首先是到访的人快速下降,仿佛一夜之间买房的人消失一大半,所以,各大楼盘蓄客不足的问题纷纷出现,为避免开盘冷场的尴尬,开盘的时间都开始向后延期,等待9月能否再来一波金九银十,或者说在下半年的房交会上来一波涨价去库存。

重庆新房从实际开盘去化来看,降速明显。那些上半年抢手的低总价高层楼盘也出现滞销的局面,几乎没有高层能够再如以前那般开盘就售罄。以茶园某“御景”为例,这是一个上半年的网红盘,高层开一次抢一次,但是,现在也落入了特价清尾盘的地步。还有就是高义口轻轨站的某个“生态城”,小面积、低总价,上次开盘还宣传说客户头一晚上就去排队,第二天也是排队入场,但是,事实有些打脸,开盘的房源至今还没有卖完。高义口轻轨站另两个楼盘,某个“云出”,主打精装大平层概念,卖价20000多元每平米,销售去化不足30%。小编到工地去看过,就一个高层小区,那有什么大平层品质。看来买房人的眼光还是明亮的。“云出”旁边那个盘,销售清水房,定价18000多元每平米,销售明显不行。数据就懒得说了,大家可以在网上查一下便知道。总之,低品质高房价的时代已经过去了。

对于新房成交量的迅速下降,大量房企把它归为季节性的天气因素,因为天气太热,所以来看房的少,每年如此。这有那么一点道理。但是,仔细分析,我们发现支撑重庆楼市房价上涨的因素已经不复存在,下跌的条件已经具备。

第一、重庆出生人口连续三年下跌,重庆房价上涨最猛的这两年,也是人口新生人口快速减少的两年。看来房价真的是很好的避孕药。

2017年重庆全市出生人口34.3万人,这一数据较2016年相比,出生人口减少1.32万人。

2018年重庆新生儿33.89万人。与2017年比再次减少。

2019年1-5月,重庆新生儿出生人数急剧下降。按户籍人口计算:新增新生儿68351人(同比减少30180人,负增长30.63%)。按常住人口计算:新增新生儿71544人(同比减少30054人,负增长29.88%)。

第二、地价速降,开发商拿地谨慎,重庆土地自上月10块土地流拍后,这一次核心区以低价成交。石坪桥-大堰地块出让。最终,该地块被融信以总价3.74亿元,楼面价9600元/㎡拿下。这算是重庆位置、配套等比较核心的地块溢价率0.00%。就在旁边就有一块地王,土拍最高价记录13549元/平,就在九龙坡滩子口,从区域位置来看,本次土拍地块要好于滩子口地块,但价格却暴跌了近4000元/平!

第三,重庆成交量环比下跌,八月第一周重庆楼市一共有38盘入市,一共有3780套房源,整体去化率为35%,7月份重庆新房市场新增供应量218.22万㎡,环比6月下滑24%,累计成交219万㎡,环比减少16%,成交均价为11515万/㎡,环比微降7.2%。

从以上三个数据再结合重庆二手房挂牌量全国第一来看,重庆房价会进入一轮向下调整的周期,也可以说陷入泥潭,上涨不行,下跌不敢。同时,由于连续两年土地供应环比减少,及楼市小阳销售较好。重庆新房库存刚开始逐月增加,开发商还有等待的资本。所以,买房人与需卖房人再一次走向了同一条道路,观望、等待。在观望与等待中,房价会出现稳中有跌的形态。房价大数据